최근 국민은행이 제공하는 부동산지수가 실거래가가 아닌 정보제공업체가 제시하는 호가에 근거해 실거래가격과의 괴리문제가 있다는 지적이 대두 되었다. 이에 본 연구에서는 국토해양부가 제공하는 서울의 8개 주요 행정구에서 2006년 1월부터 2008년 5월까지 거래된 70,195건의 실거래가격 정보를 이용하여 부동산 가격지수를 산출하였다. 부동산 실거래가격지수산정을 위해 전 세계적으로 부동산지수 산정에 활용되는 대표적인 두 가지 방법인 헤도닉회귀모형(Hedonic Regression Model)과 반복매매 가격지수법(Repeat Sales Price Index Method)을 이용하였다. 또한 본 연구에서 산정된 부동산지수를 국내에서 대표적으로 사용하는 부동산 가격지수인 KB지수와 비교하였다. 이와 함께 두 가지 지수에 의해 도출된 월간 수익률을 이용하여 지수의 효율성 및 시장의 효율성에 대한 검증을 실시하였다.

실증분석결과, KB지수가 시장의 변화를 적시에 파악하지 못하는 단점을 가지고 있으며, 구체적으로 헤도닉 모형과 비교하였을 때에는 60% 이상, 반복매매 가격지수법에 비교하였을 때에는 10% 이상 시장의 변동성을 축소하는 경향이 있음이 나타났다. 헤도닉회귀모형과 반복매매 가격지수법을 비교했을 경우 반복매매 가격지수법이 헤도닉 모형에 비해 거래량에 덜 민감한 것으로 나타났으나, 시장의 변동성을 제대로 파악할 수 있는 통계적으로 유의한 변형된 반복매매 가격지수법을 개발할 필요가 제기되었다.

또한 헤도닉 모형을 이용한 회귀분석결과 아파트의 평수, 전용면적비율, 단지내세대수, 시공사 도급순위 등 대표적 부동산 특성변수는 가격상승률과 정(+)의 관계를 가지고 있음이 나타났다. 그러나 일부 특성변수는 지역별로 가격상승률에 다르게 영향을 미치고 있음이 나타났다. 예컨대, 아파트의 완공 후 경과년수는 강남권의 경우 주택상승률과 정(+)의 관계를 가지는 반면 강북권에서는 두 변수 간에 부(-)의 관계가 있음이 나타났다. 강남권에서는 재건축기대로 오래된 아파트일수록 상승률이 높게 나타나고 강북권에서는 재건축보다는 뉴타운 등으로 일반주거지역의 재개발 가능성이 높아 오래된 아파트일수록 주택가격상승률이 낮게 나타난 것으로 보인다. 한편, 오래된 아파트가 많은 강남권의 경우 아파트방수가 많을수록 그리고 화장실수가 많을수록 가격상승률이 높게 나타났는데, 이러한 현상은 강북권에서는 보이지 않았다. 강남권이나 강북권에서 공통적으로 가격상승에 긍적적인 영향을 미친 변수도 있다. 도급순위가 상위권인 시공사가 건설한 아파트인 경우와 단지내세대수가 많은 경우는 강남권과 강북권에서 모두 가격상승률이 높음을 발견하였다.

본 연구의 실증결과에 의하면 서울 아파트 거래시장과 같이 시장의 추이에 따라 거래량이 요동치는 시장에서는 거래량의 변화에 보다 덜 민감한 지수작성 방법을 선택하여 시장가격가격지수를 만드는 것이 바람직할 것이라 보인다. 거래량의 급감한 경우에도 감정가격을 사용치 않고 거래가격만을 이용하여 가격지수를 작성하는 것이 바람직한 것인가에 대한 답은 이론적인 면에 의해 결정되는 것이 아니라, 실제 거래 데이터를 이용한 보다 면밀한 시뮬레이션 검증이 필요할 것이다. 예를 들면, 거래량의 감소정도를 시나리오별로 나누어 수많은 무작위추출방법을 통하여 각각의 시나리오를 검증하는 절차가 필요할 것이다.

본 연구의 시사점은 다음과 같다. 첫째 실거래가로 산출된 효율적인 부동산 가격지수의 이용이 활성화되면 인덱스 펀드시장에서 다양한 부동산펀드의 출현을 기대할 수 있을 것이다. 이를 통해 투자자들의 자산 포트폴리오의 다양화에도 이바지할 수 있을 것이다. 둘째, 부동산 현물지수의 산정은 부동산지수 선물 개발의 근거를 제시할 것이다. 마지막으로 부동산 가격지수와 이를 이용한 부동산 펀드시장의 활성화는 부동산 현물시장의 안정화에 기여할 것으로 기대된다.

* 동 논문에 대한 국민은행측 의견이 있어 붙임화일로 첨부