지난해 주택가격의 큰 폭 상승과 관련하여 특정 지역의 개발 기대감 등과 같은 국지적 요인이 주변지역으로 확산된 것이 일부 기여하였다는 지적이 제기되고 있다. 따라서 본고에서는 최근 주택가격의 변동 원인을 분해하는 한편 주택가격의 지역간 및 전세-매매가격 간 전이효과의 특징을 살펴보고 시사점을 도출하고자 한다.

전체 주택가격 변동을 주택시장 거시적 요인과 국지적 요인으로 분해해보면, 거시적 요인과 국지적 요인이 주택가격 변동의 절반 정도를 각각 설명하는 것으로 분석된다. 지난 해 주택가격 상승기의 경우에도 거시적 요인과 국지적 요인이 비슷한 수준으로 가격상승에 기여한 것으로 나타났다.

주택가격 변동요인 중 국지적 요인의 움직임을 보다 자세히 살펴보면, 국지적 요인의 영향이 지역 경계를 넘어 주변지역으로 전이되는 모습이 뚜렷이 관측된다. 특정 지역의 주택가격 변동이 지역 고유요인과 타지역으로부터의 전이효과로 결정된다고 가정할 때, 전이효과가 전체 변동의 절반을 설명하는 것으로 나타났으며, 전이효과의 크기는 대체로 주택가격 상승기에 큰 것으로 분석되었다. 지역별로는 강북보다는 강남이, 지방광역시 보다는 수도권의 가격변동이 여타 지역으로 파급되는 효과가 컸으며, 시장별로는 전세가격이 매매가격에 미치는 영향이 매매가격의 전세가격에 대한 영향보다 더욱 큰 것으로 나타났다.

이러한 점을 종합해 보면, 지난해 주택가격의 큰 폭 상승에는 부동산 정책이나 자금조달여건 등 전체 주택시장의 공통된 여건 변화와 함께 재건축 기대감, GTX 사업 가시화 등 지역 특이요인이 작용한 것으로 보이며, 이에 더해 지역 특이요인의 영향이 주변지역으로 전이된 것도 상승세 확대에 일조한 것으로 평가할 수 있겠다.

한편, 주택가격 상승에 있어 지역별 전이효과가 뚜렷이 나타난다는 점에서 특정 지역의 주택 및 지역개발 정책 수립시 해당 지역에 미치는 직접 효과는 물론 주변 지역에 대한 전이효과 등 외부효과도 함께 고려하는 것이 중요하다. 특히 주택시장 안정기에 전이효과가 상대적으로 작게 나타나는 등 주택시장 여건 변화에 따라 전이효과의 크기가 상이할 수 있다는 점을 고려할 필요가 있겠다.